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2021年上半年

2021年上半年全市房地產開發運行情況分析

發布日期:2021-07-28 作者: 點擊:

  今年以來,全市上下圍繞“穩房價、穩地價、穩預期”的整體目標持續發力,不斷升級調控舉措,突出住房民生屬性,堅決遏制樓市過熱苗頭,力促房地產市場平穩健康。在同期基數迅速回升的強勢影響下,伴隨著“雙集中”供地和“新政八條”的穩步推進,上半年全市房地產開發投資同比微增長,銷售面積高位趨緩,市場供需呈現結構性調整。


  一、房地產開發基本情況


  上半年,全市房地產開發投資775.2億元,同比增長0.3%,低于一季度7.8個百分點,低于前5個月5.1個百分點,兩年平均下降3.3%,降幅較一季度收窄3.2個百分點。與全省比較,增速低于全省10.8個百分點,差距較一季度縮小4.2個百分點,位列全省第14位。


  從年內來看,去年二季度房地產市場加速解封,項目建設進度和推盤節奏階梯狀爬升,6月當月投資、銷售基數均達到全年峰值,以致今年上半年的趨勢受同期影響較深,各項指標整體走勢前高后低,逐月回落。同時,在調控政策的引導下,房地產市場結構深耕細作,商品房供需呈現市場性調整。


  1.供給端平穩回升,保剛需意向漸濃


  施工面積穩中有升,住宅新開工面積降幅收窄。上半年,全市商品房施工面積增速自4月份轉正以來始終保持平穩上升態勢。上半年,在建施工面積7280.29萬平方米,同比增長4.8%,高于一季度6.3個百分點,兩年平均增長2.2%。其中,住宅施工4738.39萬平方米,增長6.6%,較一季度加快5.3個百分點,占全市施工面積比重的65.1%,高于去年同期1.1個百分點,較一季度微降0.1個百分點。受二季度新入庫項目的補充,上半年全市新開工面積增加,達到843.55萬平方米,較一季度凈增605.8萬平方米,同比增長3%。其中,住宅新開工602.09萬平方米,同比下降0.3%,降幅較一季度收窄24.6個百分點。


  兩端戶型投資走俏,剛需戶型占比提高。上半年,全市住宅投資616.06億元,同比增長1.8%,增速較一季度回落5個百分點,拉動房地產投資增長1.4個百分點。分戶型來看,后疫情時期的改善型住房熱度仍在延續,同時,限購限貸下新政對剛需購房客的保障加持也促使小戶型占比穩步走高,三檔戶型總體呈現“兩高一低”,即兩端戶型成投資熱點。上半年,全市90平米以下戶型118.29億元,同比增長44.2%,占住宅投資的19.2%,同比提高5.6個百分點;140平方米以上戶型投資91.8億元,同比增長14.4%,占比由去年同期的13.3%擴大到14.9%,合計拉動全市住宅投資增長7.9個百分點;90—140平米戶型同比下降8.3%,低于住宅投資增速10.1個百分點。


  2.需求端趨于理性,清庫存成效顯著


  當月銷售再創新高。6月份,全市商品房銷售面積200.97萬平方米,創年內峰值。但受到疫情前期線上蓄客、中后期集中備案的積累爆發作用,銷售增速雖繼續保持昂揚態勢,但走向高位趨緩。上半年,全市商品房銷售面積總量891.25萬平方米,同比增長46.9%,較前5個月回落48.5個百分點。其中,住宅銷售增長52.8%,占比繼續保持9成以上,拉動全市銷售增長45.8個百分點。90平米以下戶型同比增長64.9%,高于住宅銷售平均水平12.1個百分點,90-144平米戶型同比增長55.2%,兩類戶型合計上拉住宅銷售增速48.6個百分點,占住宅銷售比重較同期提高2個百分點。


  住宅待售三月連降。隨著城市配套設施的不斷完善,交通網絡的不斷延伸為存量房盤活創造可能,在熱點地區“一房難求”的擠壓下,二季度以來,全市住宅待售面積連續三個月同比下降。上半年,全市住宅待售面積39.1萬平方米,同比下降38.8%,占全市待售面積的比重為13.5%,低于去年同期8.9個百分點。


  3.熱點度外向轉移,促均衡發展。


  開發區新增項目高速增長。今年以來,開發區項目入庫多、體量大。新站區率先在全市推進安置房“房企全過程代建”新模式,上半年開工入庫項目14個,全市第一;經開區合肥華僑城空港國際小鎮和高新區光年世紀城兩個計劃總投資百億元左右的項目開工。1—6月,三大開發區新入庫項目20個,占全市的37.7%,同比增加10個,完成投資52.54億元,同比增長2.8倍,占全市新增項目投資的49.3%,拉動全市房地產投資增長5個百分點。銷售面積50.58萬平方米,同比增長4.4倍,占全市新增項目銷售的47.2%,影響全市6.8個百分點。


  縣域銷售遠超全市。今年以來,受調控政策影響,加上主城區新房供給不足,買方市場競爭加劇,購買力不斷外溢,縣域房源在配套、價格、政策方面的優勢持續放大。上半年,縣域實現商品房銷售398.16萬平方米,同比增長1.1倍,高于全市平均增速61.5個百分點,對全市銷售面積增長的貢獻率為72.8%,延續一季度銷售熱度。


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